2022-03-21
維權之藤扎根于群體意識的肥沃土壤，緊緊攀附在房地產業這棵不斷成長的大樹上，如今已是郁郁蔥蔥、枝繁葉茂的光景。然而，見到這充滿生機的一抹新綠時，我們并沒有感到絲毫的開心和喜悅;當新一輪的業主維權活動高峰到來的時候，開發商、物業公司和業主都開始感到無盡的惆悵和痛苦。在這些紛繁復雜的糾紛背后，究竟還隱藏著哪些法律問題？如何透過這些矛盾糾紛，找到解決此類問題的一般方法？在此，筆者將通過對發生在近期的一些業主維權事件的關注，探究矛盾發生的根源。要知道，有了痛苦就有了解決問題的機會，畢竟痛苦不是白白忍受的，而幸福也不是沒有代價的。
痛苦之一:房地產商“違約”，物業公司“埋單”
『事件回放』據住在北三環某小區的業主秦先生介紹，從2002年辦理入住至今，由于開發商資金周轉的問題，在樓宇銷售時作為小區一項重要配套建筑承諾給業主的小區會所卻一直未能建造。加之小區車位緊張、臨時用電也未能及時改造等原因，直接導致業主的不滿，由此“遷怒”于物業管理公司。從2003年起，小區有10余戶業主以此為由拒絕交納物業管理費;到2004年，人數增至40余戶;雖然小區物業公司在此期間做了大量解釋工作，到了2005年，人數卻增加至近80戶。據不完全統計，在三年間由此原因造成的業主欠繳物業費金額共計40余萬元。由于矛盾的根源之一——小區會所問題遲遲沒能解決，欠繳物業費的業主數量還在逐年增加，而且由此引發了不交費業主直接侵害交費業主利益的惡性循環，同時物業公司也因此經營虧損，難負其重,蜂巢物業網首發。
『分析點評』一段時期以來，由于房地產開發的一些遺留問題引發的小區物業管理糾紛，占到總量的80%以上。比如說，開發商對小區規劃的任意變更、房屋工程質量問題、配套設施建設不完善等，都屬于此類范疇。而引發的物業糾紛，卻使物業管理企業承擔了許多無端的指責、承擔了一定的經濟損失，甚至成為眾矢之的。一些物業管理公司老總無不對此憂心忡忡:房地產商“違約”憑什么要物業公司“埋單”？筆者認為，“建管分業”已成為房地產業發展的大趨勢，物業公司作為房地產項目的后期管理者，不應該承擔由于房地產商“違約”而產生的連帶責任，這一點不僅要業主充分認識，而且應該得到法律上和政策上的支持。
痛苦之二:業主利益受損，是否由于物業管理公司“不作為”？
『事件回放』在前不久，入住東城某小區的業主張先生，突然發現由于樓上漏水，把自家剛剛裝修的房間給泡了。張先生就此問題反映給物業公司，并要求查明原因、協調解決。后經物業公司了解，造成漏水的原因是由于樓上在裝修時不慎破壞了原有給水管道，又沒有及時修補，造成了水管滲漏。經過協調，樓上業主雖然同意對被破壞了的給水管道進行修復，但是拒絕對樓下業主家的損失予以賠償。而張先生對物業公司的處理結果并不滿意，首先認為漏水原因不是自己造成的，那由此造成的經濟損失也不應由自己承擔;再者既然自己已經按時足額交納了物業管理費，物業公司就應該負責協調此事，否則就是物業公司失職、不作為。
『分析點評』當前，一些住宅樓經常發生因房屋給排水管路滲漏導致相鄰物業受損的糾紛，如果物業公司不能查明原因做出合理解釋，往往會造成業主的鄰里矛盾，最終導致業主問責物業公司。而就以上案例來分析，經過物業公司的調查，事實認定比較清楚，造成樓下房屋被泡的直接原因就是樓上漏水造成的，而樓上房屋的業主就是該侵權行為的責任人。根據法律規定，張先生可以要求樓上業主停止侵害并賠償損失。如果協商無效的話，還可以向法院起訴該房屋的業主，要求其承擔賠償責任。至于張先生與物業公司之間的協議，只是對有限的物業服務項目具有約束力，如果沒有證據表明物業公司對此事處理不當，也就不能作為其抗辯的理由，而且從法律關系上來說，受損業主張先生也不能要求物業公司承擔賠償責任。
痛苦之三:業主思想觀念“不成熟”，非理性維權現象突顯
『事件回放』在2005年8月初，豐臺區某小區的部分業主，因用電問題與物業公司產生收費糾紛，將小區大門堵住長達6小時，在警方的勸說下，業主們才相繼散去。據居住在該小區的業主李小姐介紹，自從2003年業主入住至今已有兩年的時間，但小區的1700戶業主一直還在使用臨時電，在此期間的電費由開發商委托物業公司代為收取，此前絕大多數業主還是每月按時繳納電費。而前不久，小區開始接入市政用電，每戶業主家安裝插卡式電表的工作也同時進行，但在改造過程中，很多繳電費的居民從少數一直沒有繳納電費的業主處得知，物業公司沒有權利對業主收取臨時電的電費。許多交電費的業主要跟物業公司討個說法，要求退回兩年的電費，與物業公司交涉未果后便堵了小區大門，以此向物業公司抗議。
『分析點評』在北京，隨著住宅商品化的不斷推進，開發商、物業公司和業主之間的“博弈”也逐步進入了一個新時期。雖然它們發生的背景可能比較復雜，但業主缺乏理性的過激維權行為以及由此導致的后果，卻是誰都不希望看到的。維權活動中堵塞小區出入通道，甚至堵塞公共交通的行為是對其他人的通行權利，甚至是對公共利益的傷害，而這種限度業主們根本無法準確掌握。除此以外，諸如因為某個維權目的，而在小區內部刷標語，放高音喇叭，貼大字報等等行為不一而足。這些非理性的維權行動的結果，使得維權者顧此失彼，甚至可能因小失大。業主堵門事件的根源在于開發商沒有解決好小區的基礎建設問題，而小區業主的抗議方式卻是不妥當的。堵門雖然沒有造成看得見的實際損失，但影響了小區的正常秩序，間接侵害了小區內其他人的權利。當業主們的合法權益受到侵害時，敢于站出來維護自身的正當權益是必須的，但維權的前提是要講理性，要通過合法的途徑維護自身的權益。在現階段，由于相關制度建設、政府引導等方面的缺失，業主理性維權在有些時候還存在相當多的困難。這也正是導致某些業主寧愿感情用事，也不想理性維權的原因之一。在強調民主意識、法治意識的今天，任何缺乏理性的維權行為都是一把雙刃劍，既傷自己又害他人，畢竟業主不是為了維權而生活，而是為了生活而維權。
痛苦之四:物業管理公司遭遇“執法難”，直面權利界定尷尬
『事件回放』一提到物業服務，住在清河小營附近某商住兩用小區的蘇女士就頗有感觸，她雖然負擔著每月每平方米2元左右的物業管理費，但卻沒有得到相應的服務。比如:每天晚上拖著疲憊的身體回到家，一打開門卻發現散落在地上的各式小廣告，隔三岔五地就會在門縫里發現塞著的小廣告，其中有做美容的、賣二手辦公設備的、健身的，有一天居然塞了4張一樣的名片，都是樓下家政服務公司的。本來蘇女士對這些東西有了免疫力，也就一笑了之隨手扔到了垃圾箱里，可隨即聯想到小區治安，發小廣告的人就這么簡單地進入小區樓內，不知道單元的防盜門還有何用？而且，這些非業主人員的隨意出入，嚴重危及到了小區業主的安全。
『分析點評』據了解，由于小區為商住兩用物業類型，樓內業主構成比較復雜，針對小區泛濫的“小廣告”問題，物業公司已經有針對性地張貼過幾次公告，并對進出小區的人員進行嚴格登記盤查，同時，物業公司利用安裝在每個單元門口的遠程視頻監控設備，成功地抓到過幾名散發“小廣告”的人員，有效地抑制了樓內“小廣告”的泛濫。但對于在小區內“原發”性的“小廣告”問題，物業公司確實感到非常棘手。物業公司的一位工作人員無奈地表示，在小區入住的這些公司都有工商部門的合法手續，要制止他們散發“小廣告”，確實比較難辦。而且，由于物業公司沒有處理印制、散發“小廣告”相關人員執法的權利，對于樓內一些公司的上述行為，物業公司只能進行善意的勸誡，很難采取有效措施進行制止。這就給物業管理出了一道難題:管還是不管？如果管的話，物業公司沒有此項權利，不能代替相關部門執法;而不管就是“不作為”，也不可取。因此，建議物業公司在摸清小區里的實際情況后，與“公司業主”進行溝通交流，有針對性地利用小區公告欄張貼宣傳相關廣告信息。同時，長期被“小廣告”所困擾的物業公司也應該主動積極地與街道、城管、公安部門相互協調配合齊抓共管，利用自己熟悉情況的優勢，依靠政府和社會力量制訂切實可行的方案進行綜合治理。
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